天津神封科技发展有限公司
拟对外出资事宜涉及的该公司
房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目
资产评估报告
中铭评报字[2017]第16062号
（共一册第一册）
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
ZhongMing（Beijing）AssetsAppraisalInternationalCo.,Ltd
二○一七年七月二十日
本册目录
资产评估师声明.................................................................................................................2
资产评估报告摘要.............................................................................................................3
资产评估报告.............................................................................................................6
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况.............6
二、评估目的.......................................................................................................................7
三、评估对象和评估范围.................................................................................................7
四、价值类型及其定义.....................................................................................................8
五、评估基准日..................................................................................................................8
六、评估依据.......................................................................................................................8
七、评估方法.....................................................................................................................11
八、评估程序实施过程和情况......................................................................................13
九、评估假设.....................................................................................................................14
十、评估结论.....................................................................................................................15
十一、特别事项说明........................................................................................................15
十二、评估报告使用限制说明......................................................................................16
十三、评估报告日............................................................................................................17
评估报告附件...................................................................................................................18
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资
料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及
资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式
的保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
六、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交
易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资
产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在
的瑕疵事项对评估结论的影响，亦不承担责任。
九、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制。
天津神封科技发展有限公司
拟对外出资事宜涉及的该公司
房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目
资产评估报告摘要
中铭评报字[2017]第16062号
股份有限公司:
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司接受贵单位的委托，根据有关法律。
法规和资产评估准则、资产评估原则，房屋建筑物、构筑物成本法、土地使用权采
用市场比较法，按照必要的评估程序，对天津神封科技发展有限公司拟对外出资事
宜涉及的该公司房屋建筑物、构筑物及土地使用权项目在2017年6月30日的市场价
值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、经济行为：天津神封科技发展有限公司拟以房屋建筑物、构筑物及土地使
用权对外出资。
二、评估目的：对天津神封科技发展有限公司拟对外出资事宜涉及的该公司房
屋建筑物、构筑物及土地使用权项目进行评估，提供评估基准日市场价值参考意见。
三、评估对象：天津神封科技发展有限公司拟对外出资事宜涉及的该公司房屋
建筑物、构筑物及土地使用权的市场价值。
四、评估范围：评估范围为天津神封科技发展有限公司拟出资事宜涉及的该公
司的房屋建筑物（面积21,788.59平方米，共3项）、构筑物（共16项）及土地使用
权（面积17,141.60平方米，共壹宗）。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日：2017年6月30日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格
标准。
七、评估方法：房屋建筑物、构筑物成本法、土地使用权采用市场比较法和成
本逼近法。
八、评估结论：经实施评估程序后，在评估基准日2017年6月30日，天津神封
科技发展有限公司委估资产的市场价值为7,383.68万元，资产评估价值较账面价值评
估减值392.44万元，减值率为5.05。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表
产权持有单位：天津神封科技发展有限公司金额单位：人民币万元
项目
账面价值
评估价值
增值额
增值率％
A
B
C=B-A
D=C/A×100
房屋建（构）筑物
1
7,230.84
6,660.30
570.54
7.89
土地使用权
2
545.28
723.38
178.10
32.66
资产总计
3
7,776.12
7,383.68
392.44
5.05
评估结论详细情况详见评估明细表。
九、特别事项
评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响。
（一）产权瑕疵
纳入评估范围的房屋建筑物（津（2016）保税区不动产权第1004051号）已抵押
给天津农村商业银行股份有限公司宁河中心支行，抵押面积21,788.59平方米，贷款
金额1500万元，抵押期限为2016年12月27日至2017年12月27日。至评估报告出
具日，尚未办理解抵押手续。
（二）未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
产权持有单位确认纳入评估范围的资产不涉及未决事项、或有事项、法律纠纷
等不确定因素。
（三）重大期后事项
无。
（四）其他需要说明的重要事项
1．勘察受限
评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技
术检测，评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未
借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
2．本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不
